讲师姚俊的财商管理博客

一位卖葱姜老太 + 38万动迁款 = 7套房产？

一位看上去普普通通的老太，却拥有千万元价值的房产，靠收房租为生。这位老太姓刘，多年前在静安区某菜场摆葱姜摊。这是我在开心网上看到的转帖。不管是真是假，有很多值得我们思考的地方！

　　刘老太独自一人住在上海的万航渡后路，她的房子比较大，2000年动拆迁时得到补偿款38万元。她就用这笔钱买了长寿路靠近常德路的两套老房子，一套自住一套出租，每月租金2000元。此后房价日长夜大，她开始盘算利用房子赚钱了。2004年，她卖掉其中的一套，添点钱又买进绿洲花园一套房子，用于出租，租金每月5000元。

    从此，她再也不满足卖葱姜的收入了，每天看房淘房，终于觅到一个机会：普陀区某老式里弄房一户人家闹离婚分家，想尽快卖房变现。刘老太就到处借钱，并答应每年付10%的利息。亲友知道她有两套房，利息也可观，就纷纷借钱给她。这套三上两下的房子40万元就到手了，她又花了几万元简单装修，租给三户人家，每月7000元租金。以后房价一路疯涨，刘老太踏准了节拍，撤掉葱姜摊，专门炒房。2006年她用积蓄加上银行贷款，花50万元买进静安区锦安公寓一套小两房出租，每月租金3000元，而且半年一签。从此，她成了一个专业炒房者。

　　刘老太对投资房产的心得是：了解政策，顺势而为。“2000年我买房的时候既不要缴纳契税，还办蓝印户口，又给退税三年。我讲不出什么大道理，只是吃透政策的意图。另外，经验也很重要，如果说前两年买房还想收点租金的话，以后的买房就完全是靠经验了。如果我十年前拿了38万元动迁款存银行的话，现在肯定还在卖葱姜。”

讲师姚俊的点评：

如果换做是你，在2000年时有38万现金，到今天，你能做到同刘老太一样吗？——恐怕很多人都做不到吧！（我自己也没有这个把握。至少刘老太敢按10%的利率向亲友借款，仅这一点，我就做不到。呵呵！）这就是财商的力量，富爸爸的智慧！

我不知道老太太的房贷情况如何，相信租金应该可以超过房贷。刘老太的每月消费支出应该也不会很多。所以，刘老太应该已经实现财务自由了。

债券基金：资产配置中不可或缺的投资品种

关于资产配置

资产配置，相信很多人都知道——就是在投资组合中选择资产的类别并确定其比例的过程。由于各种资产的收益和风险特性不同，因此在相同的市场条件下价格变动的方向、时间和程度都可能不同，也就是说，资产之间的相关系数不同。一个投资组合中某资产与其他资产的相关系数越小甚至为负时，该资产对投资组合的分散风险和多元化作用越明显。

关于债权基金

债券型基金的收益来源与股票型基金不同，相关性也不大，债券收益主要与利率相关，而和上市公司的盈利状况没有多大关系。债券型基金收益不会很高，但会比较稳定，相比货币基金、定期存款来讲，在收益方面还是有一定的优势。同时，债券型基金的交易成本也比较低。因此债券基金理所应当成为家庭资产组合配置当中一个重要的部分，这样可以更好的平衡家庭资产的风险。

投资技巧：浮动比例投资

所谓浮动比例，就是指根据对市场趋势的判断，在不同的市场时期对不同风险程度的基金采取不同比例组合。如，在市场处于高位、风险加大时，降低股票基金类资产的比例，提高债券基金类资产的比例，从而起到降低投资风险的作用；而当在市场处于低位、估值偏低时，增大股票资产的比例，降低债券类基金资产的比例，从而提高潜在收益率。浮动比例基金组合的优势在于，可以根据对股票市场、债券市场、货币市场的收益和风险，以及对大市的研判，定期调整组合，达到较高收益或者降低损失。当然，前提是我们手中要有高中低不同风险类别的基金资产，如股票型基金、债权型基金、固定收益型理财产品。

小结

由此可见，对于个人投资者而言，并不一定非要掌握专业而复杂的金融模型来进行资产配置。我们只要先对自己的财务状况、投资目标、动机、周期、流动性需求、风险偏好等方面作一个综合评估，然后做好大类资产的配置，及时动态地调整资产配置组合比重，力求达到投资收益和流动性、安全性的平衡，就能获得不错的投资收益。

当然，在资产配置不合中，尤其要注意股票及债权这两大类板块的比例关系。

经济周期与投资策略

所谓经济周期（又称商业循环），是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张与收缩。因此，当经济周期处于不同阶段时，我们的投资策略也是不同的。

众所周知，经济周期有四个阶段：繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期。在不同的经济周期，我们资产配置的侧重是有所不同的（如上图所示）。所以，从投资的大方向来看，我们应首先准确判断经济周期，然后再决定资产配置的比重。

问题是，怎样才能准确判断经济周期呢？其实，有一些指标是可以帮我们判断的。

一、经济周期的判断指标

01、先行指标
先行指标是指那些在经济活动中预先上升或下降的经济指标。如：货币供给量、股票价格指数、生产工人平均工作时数、房屋建筑许可的批准数量、机器和设备订货单的数量以及消费者预期指数等。

02、同步指标
同步指标是指那些与经济活动同步变化的经济指标。如：GDP、工业生产指数、个人收入、非农业在职人员总数、制造业和贸易销售额等。

03、滞后指标
滞后指标是指那些滞后于经济活动变化的经济指标。如：生产成本、物价指数、失业的平均期限、商业与工业贷款的未偿付余额、制造与贸易库存与销售量的比率等。

二、不同周期下的行业配置

当我们判断清楚目前的经济周期后，下一步就要做好不同周期下的行业配置。根据行业与经济周期变动的关系程度，可以将行业分为三类：

01、周期性行业
周期性行业随经济的繁荣而繁荣，随经济的萧条而萧条，如首饰业、餐饮业、房地产业、娱乐服务业等。

02、反周期性行业
反周期性行业随经济的萧条而繁荣，随经济的繁荣而萧条，如修理业、典当业等。

03、非周期性行业
非周期性行业基本上不受经济周期的影响，如会计、审计业，律师业，粮油食品零售业等。

所以，我们可以根据经济周期的变化，做好相关的行业配置。当经济从景气高点回落后，投资机会将从投资品（工业、原材料等）向防御性品种（日常消费品、健康护理、大宗消费）转移。这背后的逻辑就是行业轮动理论，即根据不同经济周期进行不同的行业配置。

通过以上分析，我们基本上可以确定在未来一段时间内，投资的大方向了。如果我们可以把握好周期变化的节奏，在经济增长时投资于周期型行业的股票；当经济衰退时，多配置一些非周期性行业的品种；当经济萧条时，投资于反周期性行业的股票——那我们一定会成为市场的赢家！

当然，要细化到具体的投资品种，就需要更多分析与判断了，这毕竟是需要一定的技术水平与分析能力的。如果我们还没有这方面的能力，可以找专家来帮我们一把。

比如：华安基金旗下新近发行的一只基金——华安行业轮动股票型基金，就是围绕我国经济周期发展规律，通过深入分析宏观经济指标和不同行业自身的周期变化以及在国民经济中所处的位置，把握A股市场的行业轮动规律，在不同时期选择出未来表现相对强势的行业，并对强势行业中的龙头企业和具有估值优势、成长潜力的股票进行重点投资。在经济景气的不断循环过程中，实现基金资产的长期稳健增值。

由此可见，作为投资者，关键要把握大方向，然后集合更多专业的人士，发挥他们的专长来帮我们创造更多的效益。这样，我们离财富自由，也就为时不远啦！